Сдача квартиры в аренду. Как платить налог?

Многие россияне до сих пор задаются вопросом, почему они должны платить налог с дохода, который получили от сдачи квартиры в аренду. В данной статье мы расскажем кто, почему и как должен платить соответствующий налог.

Доход, откуда бы вы его ни получили, остается доходом. Налоги с дохода платят все. Что же касается сдачи недвижимости в аренду, то существует четыре формы налогообложения:

НДФЛ – с простых физических лиц – 13%
УСН (упрощенка) – для ИП – 6%
Патент – для ИП – 6%
Налог на профессиональный доход – Самозанятые – 4%\6%

Последние платят налог в зависимости от того, кому они сдали жилое помещение в аренду. Если это физлица, то налог составит 4%, а если организации, то - 6%.

Отметим, что налог на доход с аренды жилья не является новинкой в кодексе. Он существовал всегда. Особое внимание к взысканию данного налогового бремени фискальные службы стали испытывать в момент пика сдачи жилья в аренду в Москве и Московской области. В 2011 году власти города обратились к горожанам с просьбой «сдавать» соседей, которые предоставляют свои квартиры в аренду и не платят налоги. На фоне этого за год увеличился объем поступлений в бюджет города с 110 млн рублей до 500 млн.

Тем не менее, по словам участников рынка, большая часть арендодателей продолжают находиться в тени и не спешат платить налог. Большинство серых собственников жилья находятся в сегменте квартир эконом-класса.

Разумеется, чтобы скрыть движение денег на своих счетах, арендодатели требуют оплату аренды наличными. Некоторые даже предлагают воспользоваться услугами специальных сервисов, которые занимаются денежными переводами. Ознакомиться с комиссиями подобных сервисов можно в статье «Денежные переводы. Комиссии – 2021».

Миф об 11 месяцах

Среди людей, которые не разбираются в налоговом законодательстве, бытует мнение, что при заключении договора аренды не более чем на 11 месяцев никаких отчислений в бюджет делать не нужно. Однако это не так. Даже если квартира сдается на 1 день или на 12 часов, например, с дохода нужно платить налог. Другими словами, необходимость отчислений никак не зависит от срока аренды.

Длительность аренды в договоре влияет исключительно на необходимость внесения в государственный реестр. Договоры о краткосрочной аренде не регистрируются в Федеральной службе, а вот долгосрочные договоры можно зарегистрировать. Отметим, на сайте Росреестра и в Гражданском Кодексе написано, что такая регистрация обязательна. Однако сам ГК РФ не предусматривает никаких штрафных санкций по отношению к участникам договора аренды.

С другой стороны, регистрация договора в Росреестре защитит арендатора от возможного взаимодействия с третьими лицами в различных ситуациях. Зарегистрированный договор имеет юридическую силу и докажет право на аренду в случае споров.

В каких ситуациях это может помочь? На самом деле их множество, например:

Раздел имущества собственника (арендодателя) при разводе, в результате которого снимаемое жилье попало в собственность супруги или супруга, который не принимал участия в подписании договора аренды.
Смерть собственника, в результате которой наследники получили право на недвижимость, в которой проживают арендаторы.
Юридические споры с соседями

И так далее. Только если ваш договор долгосрочный и имеет регистрацию в Росреестре, вы, как арендатор, можете отстоять свое право на аренду и быть победителем в споре.

Напомним, до 2011 года в юридической практике незарегистрированные договоры найма жилых помещений являлись недействительными и не имели юридической силы. После громкого дела в этой сфере, которое дошло до Верховного суда, ситуация изменилась. Теперь заключаемый договор всегда имеет юридическую силу. Но без регистрации вы можете рассчитывать только на исполнение пунктов, прописанных в договоре, и только со стороны арендодателя.

Когда налоги отчислять не надо?

Единственный вариант не платить налог со сдачи жилья в аренду – это предоставить помещение на безвозмездной основе. Существуют 2 варианта подобных договоров – договор о безвозмездном пользовании и договоренность с родственниками. Такие договора заключаются на определенный срок или бессрочно, по желанию арендодателя. К соответствующим соглашениям применяются обычные положения об аренде и найме. Почему здесь не уплачивается налог? Безвозмездная основа подразумевает, что вам ничего не платят за найм жилья, а значит никакого дохода вы не получаете. Нет дохода, не с чего платить налог. Все просто.

Некоторые арендодатели, дабы сэкономить и не платить налог, заключают подобные договоры, но берут плату с квартиросъемщиков. Это противоречит закону и в случае выяснения обстоятельств может сурово караться штрафами.

Как налоговая узнает, что я не плачу налоги?

Сотрудники налоговой службы утверждают, что количество работников ФНС не велико и отслеживать на постоянной основе все счета граждан РФ, а также производить рейды по всем жалобам граждан, невозможно. Тем не менее, работа в этом направлении постепенно ведется, и никто не застрахован от внезапных гостей из налоговых органов. Налоговики могут по запросу получить данные о движении средств на счетах у каждого гражданина и если увидят подозрительные поступления каждый месяц от одних и тех же источников, то могут заподозрить человека в уходе от уплаты налогов.

Параллельно с работой налоговой службы, ведут свою работу и участковые. Периодически они производят обход и выясняют, кто живет в квартире и на каких основаниях.

Для всех оплата происходит следующим образом:

До 30 апреля подается декларация за минувший год
До 15 июля выплачивается сумма налога за предыдущий год

Оплатить можно онлайн на сайте ФНС, через специальный сервис или через банк по платежному поручению.

Что будет, если не платить налог?

Как и при всех нарушениях закона – штрафные санкции. В данном случае предполагаются:

Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога
Штраф за отсутствие налоговой декларации – 5% от общей суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 30 тысяч рублей и не более 30% от суммы
Пеня в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки
Повторное нарушение удваивает все штрафные санкции!

В нашей статье «Что будет, если не платишь налоги?» вы найдете все штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.