Титульное страхование

Титульное страхование недвижимости – это удовольствие недешевое, но данный вид страхования защищает ваши и банковские риски от потери имущества, например, вследствие заявления своих прав на квартиру наследниками предыдущего владельца. Рассказываем подробнее, что это, как работает и какие расценки сегодня на титульное страхование.

Зачем это нужно?

Если не вдаваться в терминологию и определить титульное страхование одной фразой, то это страхование вашего права собственности. Ситуации бывают разные, и в ряде случаев гражданин действительно рискует утратить право собственности, купив квартиру, дом или даже комнату, например:

Если в течение нескольких лет с момента покупки квартиры, наследники предыдущего ее владельца решат оспорить свои права на долю имущества в суде. Они имеют право сделать это по закону, а потому без титульного страхования вы рискуете потерять все или долю в квартире лишь потому, что своевременно не позаботились о проверке «чистоты» квартиры и защите своих прав.
Если будет отозван договор аренды земельного участка, на котором, собственно, и расположена ваша недвижимость. Как вы понимаете, риски и тут высоки.
В случае конфискации имущества.
Если банк решит лишить вас права собственности через суд в связи с неисполнением вами обязательств по кредиту.

Именно от таких неприятностей защищает граждан страхование титула. Однако имейте в виду, что если банк требует оформления такой страховки для получения более выгодной ставки, он будет беспокоиться в первую очередь о своих рисках. Если вы хотите застраховать и свои риски, следует оформить такую страховку в свою пользу.

Чем полезна страховка титула, нужно ли ее оформлять?

Заставить вас это сделать, безусловно, никто не может. Если банк вносит это как условие оформления кредита, то оно может позитивно отразиться на ставке, сумме или положительном решении, если ваши показатели как заемщика без оформления страховки банк не совсем устраивают.

Но даже оформление титульного страхования в пользу банка может уберечь вас от многих проблем еще на старте процесса. Банки и риэлторы, безусловно, проверяют чистоту сделки с юридической точки зрения. Однако многое проследить не удается и так, как страховая компания, этого не проверяет никто, ведь это самая заинтересованная сторона в такой сделке.

И случается, что страховщик по итогам проверки соглашается оформить договор страхования, но по повышенной ставке или и вовсе отказывается. Самый распространенный случай – это когда при отчуждении квартиры нарушаются права несовершеннолетних детей и если они возьмутся свои права отстаивать, результат будет предсказуемым – доказать, что права ребенка были ущемлены в суде очень легко.

Важные особенности

Вы уже знаете, что когда оформляете микрозаймы или онлайн микрозаймы, читать договор нужно предельно внимательно. С титульным страхованием история та же – это может быть вашим спасением в случае, если на ваше право собственности кто-то посягнет, или «филькиной грамотой», которая без ряда условий практически бесполезна.

Учитывайте, что договор должен включать:

Юридическую поддержку со стороны страховой компании в случае судебных разбирательств, связанных с оспариванием кем-либо права собственности на вашу квартиру.
Максимальная защита рисков. Не выборочный набор опций, а полный спектр всех возможных проблем, которые может охватывать такое страхование. Иначе вы рискуете столкнуться с тем, что ваш случай просто не попадает под условия договора, а значит, и страховка на него не распространяется.
Срок ответственности вашего страховщика не должен ограничиваться сроком действия вашего договора.

Из самых типичных страховых случаев, которые непременно должны быть прописаны в договоре, можно выделить следующие:

Продажа квартиры без ведома ее законного владельца. Как правило, такие сделки осуществляются при помощи доверенности, часто поддельной или же утратившей силу.
Владелец квартиры, заключивший сделку, утаил, что есть иные лица, например, наследники, собственники и т.д., права которых данная сделка нарушает.
Имущество было приватизировано с нарушениями.
Сделка купли-продажи была заключена с недееспособным лицом.

Эти случаи самые распространенные, но не стоит игнорировать и другие, поскольку очень трудно предугадать, какие риски наиболее высоки именно для вас. Следующие страховые случаи, например, у многих страховых компаний в договорах и вовсе значатся в исключениях, то есть в случаях, на которые действие договора не распространяется:

Конфискация имущества, в том числе госорганами по решению суда или кредитными организациями. Тут в принципе все логично, поскольку если законодательством предусмотрены такие меры, то страховая компания и в суде вам ничем не поможет – такие решения судом просто так не принимаются.
К нестраховым случаям относят и ситуации, когда жилье не было зарегистрировано должным образом.
Если вы сами отказались от права собственности или передали его третьему лицу, страховка, конечно, работать для вас не будет.

Совершенно нормально, что страховые компании выделяют определенные случаи как нестраховые. Нормально в разумных пределах, то есть когда страховщик предполагает различные ситуации, в которых он или будет бессилен по закону, а его клиент будет сам тому виной. Или если право собственности окажется под угрозой в виду бездействия его клиента (если он не оформит какие-либо документы в срок) или ввиду его неправомерных действий (опять же принцип «сам виноват»).

Читайте договор внимательно. Если в числе нестраховых случаев окажется, например, пункт о том, что случай, когда имущество было незаконно отчуждено, не подлежит страхованию, вы фактически просто зря потратите деньги на страховку, ведь оформляется она именно с тем, чтобы не пострадать от мошенников. А если такие случаи она не покрывает, то и оформлять ее ни к чему.

Если вы хотите надежно защитить свои права, то в принципе, в перечне исключений, никаких иных случаев, кроме указанных выше, быть и не должно. Титульное страхование послужит вам защитой, только если будет покрывать все возможные риски максимально.

Сколько стоит титульное страхование?

Удовольствие не из дешевых и рассчитывается его стоимость ежегодно в зависимости от остатка по кредиту и, собственно, ставки страховщика. В среднем в РФ ставка колеблется в пределах 0,2% - 0,3% в год. Нетрудно догадаться, что поначалу платить придется больше, и к концу срока кредитования стоимость будет снижаться. Собственно, по этой причине многие граждане отказываются от страхования титула, если того не требует банк.

Ставки у популярных страховщиков в России сейчас такие:

РЕСО – минимальная ставка равна 0,2%. В зависимости от того, насколько «сложная» у квартиры история, ставка может быть повышена до 0,4%.
«Альфа-страхование» предлагает клиентам более дорогой вариант – ставка колеблется в пределах 0,3% - 0,35%.
У «Росгосстраха» действует единый тариф вне зависимости от типа недвижимости – это 0,35% годовых.
«Сбербанк-Страхование» предлагает ставку в 0,3%. Но если вы заключите комплексный договор страхования (жизнь, недвижимость, право собственности), то получите скидку на ипотеку.
И, наконец, у ВТБ ставки могут отличаться, но базовая равна 0,25%. Дальше все зависит от информации о клиенте и в частности о типе приобретаемой им недвижимости.

На какой срок страховать?

Многие выбирают стандартный срок в 3 года, поскольку именно столько длится исковая давность, в рамках которой пострадавший родственник бывшего владельца, например, может обратиться в суд. Однако юристы рекомендуют оформлять договор на весь срок кредитования, поскольку в их практике бывают разные случаи. Иногда срок давности увеличивается, потому что человек доказывает, что имели место серьезные препятствия и причины, которые не позволили ему обратиться в срок и не зависели от него.

Какие документы нужны для оформления?

Перечни в разных организациях могут отличаться, но базовый набор можете собирать сразу:

Паспорт гражданина РФ.
Медицинская справка, подтверждающая, что у вас нет психоневрологических отклонений.
Договор ипотеки.
Кадастровый паспорт по жилью, которое вы купили.
Оценка недвижимости, официальное заключение.
Заявление на оформление страховки.